Compraventa de Inmuebles para No Residentes

En Bufete Barceló, ofrecemos asesoramiento integral en todas las cuestiones que afecten a la compra y venta de una propiedad en España. Gestionamos todo el proceso, desde el primer paso hasta la inscripción registral.

¿Qué incluyen nuestros servicios jurídicos y fiscales?

• Due diligence inmobiliaria: verificamos que el inmueble está libre de cargas, deudas, embargos, problemas urbanísticos o de otra índole antes de que firme nada.
• Obtención del NIE (Número de Identificación de Extranjero) y NIF no residente: imprescindibles para cualquier operación en España.
• Revisión y negociación del contrato de arras o reserva: protegemos sus intereses antes del compromiso económico.
• Representación ante notario: podemos actuar en su nombre mediante poder notarial si no puede desplazarse a Mallorca para la firma.
• Liquidación de impuestos en la transmisión: ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, 8–11% en Baleares para  segunda mano) o IVA + AJD (obra nueva).
• Inscripción en el Registro de la Propiedad  y actualización catastral.
• Cambio de titularidad en suministros (agua, luz, gas).

Trabajamos con precio cerrado por operación. Le informamos del coste total antes de comenzar, sin sorpresas.

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Fiscalidad del No Residente en España

Ser propietario de un inmueble en España conlleva obligaciones fiscales anuales aunque no resida en el país. El desconocimiento de estas obligaciones puede derivar en sanciones e intereses de demora. Le ayudamos a cumplir con Hacienda de forma correcta y eficiente.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR / Modelo 210)

Todo propietario no residente está obligado a presentar anualmente el Modelo 210, incluso si el inmueble no está alquilado.En ese caso, se tributa por una renta imputada calculada sobre el valor catastral. Si el inmueble se alquila —ya sea de forma vacacional o residencial—, los rendimientos obtenidos tributan también por IRNR al tipo del 19% (residentes UE) o 24% (no residentes UE). Nos encargamos de la presentación y pago.

Impuesto sobre el Patrimonio (IP)

Los no residentes con bienes en España están obligados a presentar el Impuesto sobre el Patrimonio si el valor neto de sus activos en España supera los 700.000 €. Las Islas Baleares tienen una normativa específica en esta materia. Le asesoramos sobre si le resulta aplicable y cómo minimizar su impacto.

Retención en la compraventa (3% sobre el precio)

Cuando un no residente vende su inmueble en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en la Agencia Tributaria como garantía del IRNR del vendedor. Si la retención supera el impuesto que realmente corresponde pagar, el vendedor tiene derecho a solicitar la devolución del exceso. Tramitamos ambas gestiones.

Plusvalía Municipal (IIVTNU)

En el momento de la venta de un inmueble, el vendedor debe liquidar la plusvalía municipal, un impuesto local que grava el incremento del valor del suelo  durante el periodo de tenencia. Le calculamos el importe y gestionamos su liquidación ante el Ayuntamiento correspondiente.

Representación ante la Agencia Tributaria

Si recibe una notificación, requerimiento o propuesta de liquidación de la AEAT en relación con sus bienes o rentas en España, le representamos y defendemos sus intereses en vía administrativa y, si es necesario, ante los Tribunales Económico-Administrativos.

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Herencias y Sucesiones Internacionales

Cuando fallece un extranjero con bienes en España,o cuando un extranjero hereda bienes situados en las Islas Baleares, se abre un procedimiento de sucesión con implicaciones en dos países al mismo tiempo. La correcta gestión de este proceso requiere conocer tanto el derecho internacional privado como el derecho foral balear, que tiene particularidades propias distintas al Código Civil español.

¿Qué gestionamos en una herencia con elemento internacional?

• Aplicación del derecho foral balear y del Reglamento Europeo de Sucesiones (UE 650/2012): asesoramos sobre la ley más favorable para sus herederos — una decisión que puede suponer un ahorro fiscal muy significativo.
• Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD): Baleares cuenta con importantes bonificaciones para determinados herederos. Le calculamos la tributación real antes de aceptar la herencia.
• Aceptación de herencia y adjudicación de bienes: redacción del cuaderno particional, escritura de aceptación ante notario e inscripción registral.
• Obtención del Certificado Sucesorio Europeo: documento que acredita la condición de heredero o legatario en toda la Unión Europea.
• Elaboración de testamento español: recomendamos encarecidamente a cualquier extranjero con bienes en España que otorgue testamento ante notario español. Es un trámite ágil que simplifica enormemente la herencia para sus herederos.

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Inversión Inmobiliaria a través de Sociedad

En determinados supuestos, adquirir un inmueble en España a través de una  sociedad española (generalmente una SL) puede ofrecer ventajas fiscales y de planificación patrimonial relevantes. Esta estructura es especialmente interesante para inversores que adquieren varios inmuebles, que tienen previsto alquilarlos de forma profesional, o que desean facilitar la transmisión del patrimonio a sus herederos.

Analizamos su situación concreta —patrimonio, residencia fiscal, objetivos a largo  plazo— y le recomendamos si esta estructura tiene sentido en su caso. Si la respuesta es sí, gestionamos la constitución de la sociedad, su inscripción en el Registro Mercantil y el cumplimiento de sus obligaciones contables y fiscales en España.

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Comunidades de Propietarios

La Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960) es uno de los aspectos del derecho español que más sorprende a los compradores extranjeros. En Alemania, en el Reino Unido y en la mayor parte de Europa, el régimen de propiedad de pisos y apartamentos funciona de forma diferente. En España, cuando usted compra un piso, un apartamento o una plaza de garaje en un edificio o urbanización,  automáticamente pasa a ser copropietario de todos los elementos comunes: el portal, la fachada, el ascensor, la piscina, los jardines, las instalaciones  generales. Esta copropiedad tiene consecuencias legales y económicas que conviene conocer antes de comprar y durante toda la vida del inmueble.

¿Qué es exactamente una comunidad de propietarios?

Es la organización legal obligatoria que agrupa a todos los propietarios de un edificio o urbanización para la gestión y mantenimiento de los elementos comunes. Tiene su propio presupuesto anual, celebra juntas de propietarios al menos una vez al año, y puede adoptar acuerdos vinculantes para todos los propietarios, incluidos aquellos que no asistieron a la junta o que votaron en contra.

Lo que debe saber antes de comprar:

• Deudas con la comunidad: al adquirir un inmueble en España, el comprador asume solidariamente las deudas que el vendedor tuviera pendientes con la comunidad del año en curso y los tres años anteriores. Por eso verificamos siempre el estado de deudas con la comunidad en la due diligence.
• Cuota de comunidad: cada propietario paga una cuota periódica (mensual o trimestral) en función de su coeficiente de participación. Le informamos del importe exacto antes de comprar.
• Estatutos y normas de régimen interior: cada comunidad puede tener sus propias normas sobre uso de elementos comunes, alquiler vacacional, mascotas, ruidos u otras materias. Se las revisamos antes de que firme.
• Derramas extraordinarias: si la comunidad aprueba obras de reparación o mejora importantes, los propietarios deben contribuir con un pago extraordinario. Analizamos si hay derramas aprobadas o previsibles antes de la compra.

Asesoramiento continuo como propietario:

• Le explicamos en su idioma los acuerdos adoptados en cada junta y sus implicaciones económicas y legales.
• Le representamos en las juntas de propietarios si no puede asistir o no domina el español.
• Redactamos escritos de oposición o impugnación de acuerdos adoptados en junta cuando sean contrarios a la ley o a sus intereses.
• Reclamamos judicialmente las cuotas impagadas de otros propietarios si usted actúa como presidente o administrador de la comunidad.
• Le defendemos frente a reclamaciones de la comunidad por cuotas, obras o usos del inmueble.
• Gestionamos conflictos con vecinos por ruidos, daños por agua, usos indebidos de elementos comunes o actividades molestas.

Asesoría jurídica de comunidades de propietarios:

Actuamos también como asesores jurídicos permanentes de comunidades de propietarios en las Islas Baleares, asesorando al presidente y al administrador de fincas en la convocatoria y celebración de juntas, la adopción de acuerdos, la gestión de morosos, las obras y cualquier incidencia legal que pueda surgir en el día a día de la comunidad.

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Tabla resumen de servicios

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