Kauf und Verkauf von Immobilien für Nichtansässige

Bei Bufete Barceló bieten wir umfassende Beratung zu allen Fragen, die den Kauf und Verkauf einer Immobilie in Spanien betreffen. Wir verwalten den gesamten Prozess, vom ersten Schritt bis zur Registrierung.

Was beinhalten unsere Rechts- und Steuerdienstleistungen?

• Sorgfaltspflicht im Immobilienbereich: Wir überprüfen, ob die Immobilie frei von Belastungen, Schulden, Pfandrechten, städtischen oder anderen Problemen ist, bevor Sie etwas unterschreiben.
• Erhalt der NIE (Ausländeridentifikationsnummer) und der NIF für Ausländer: unverzichtbar für jede Operation in Spanien.
• Überprüfung und Verhandlung des Einlagen- oder Reservevertrags: Wir schützen Ihre Interessen, bevor wir uns wirtschaftlich engagieren.
• Vertretung vor einem Notar: Wir können in Ihrem Namen mit einer Vollmacht handeln, wenn Sie zur Unterzeichnung nicht nach Mallorca reisen können.
• Abrechnung der Grunderwerbsteuer: ITP (Grunderwerbsteuer, 8— 11% auf den Balearen für Gebrauchtwagen) oder Mehrwertsteuer plus AJD (Neubau).
• Registrierung im Grundbuch und Katasteraktualisierung.
• Eigentümerwechsel bei Lieferungen (Wasser, Strom, Gas).

Wir arbeiten mit einem festen Preis pro Trade. Wir teilen Ihnen die Gesamtkosten mit, bevor wir beginnen, ohne Überraschungen.

‍

Besteuerung von Nichtansässigen in Spanien

Der Besitz einer Immobilie in Spanien ist mit jährlichen Steuerpflichten verbunden, auch wenn Sie nicht im Land leben. Die Nichtbeachtung dieser Verpflichtungen kann zu Strafen und Verzugszinsen führen. Wir helfen Ihnen dabei, die Vorschriften des Finanzministeriums korrekt und effizient einzuhalten.

Einkommensteuer für Gebietsfremde (IRNR/Model 210)

Jeder gebietsfremde Eigentümer muss ein jährliches Formular 210 einreichen, auch wenn die Immobilie nicht vermietet ist. In diesem Fall wird ein unterstelltes Einkommen besteuert, das auf der Grundlage des Katasterwerts berechnet wird. Wird die Immobilie vermietet — sei es zu Urlaubs- oder Wohnzwecken —, werden die erzielten Einnahmen ebenfalls vom IRNR mit einem Steuersatz von 19% (EU-Bürger) bzw. 24% (Nicht-EU-Bürger) besteuert. Wir kümmern uns um die Präsentation und Bezahlung.

Vermögenssteuer (IP)

Ausländer mit Vermögen in Spanien müssen eine Vermögenssteuer erheben, wenn der Nettowert ihres Vermögens in Spanien 700.000€ übersteigt. Die Balearen haben in diesem Bereich spezielle Vorschriften. Wir beraten Sie, ob es auf Sie zutrifft und wie Sie die Auswirkungen minimieren können.

Selbstbehalt beim Kauf und Verkauf (3% des Preises)

Wenn ein Nichtansässiger seine Immobilie in Spanien verkauft, ist der Käufer verpflichtet, 3% des Verkaufspreises einzubehalten und ihn als Garantie für die IRNR des Verkäufers bei der Steuerbehörde einzutragen. Wenn der Einbehalt die tatsächlich zu zahlende Steuer übersteigt, hat der Verkäufer das Recht, die Rückerstattung des Überschusses zu verlangen. Wir bearbeiten beide Verfahren.

Kommunale Kapitalgewinne (IVTNU)

Zum Zeitpunkt des Verkaufs einer Immobilie muss der Verkäufer den kommunalen Kapitalgewinn begleichen, eine lokale Steuer, die die Wertsteigerung des Grundstücks während der Mietdauer besteuert. Wir berechnen den Betrag und verwalten Ihre Abrechnung vor dem entsprechenden Stadtrat.

Vertretung vor dem Finanzamt

Wenn Sie von der Steuerbehörde eine Mitteilung, einen Antrag oder einen Vorschlag zur Liquidation in Bezug auf Ihr Vermögen oder Einkommen in Spanien erhalten, vertreten und verteidigen wir Ihre Interessen auf administrativem Wege und, falls erforderlich, vor den Wirtschaftsverwaltungsgerichten.

‍

Internationale Erbschaften und Erbschaften

Wenn ein Ausländer mit Vermögen in Spanien stirbt oder wenn ein Ausländer Vermögenswerte erbt, die sich auf den Balearen befinden, wird ein Nachlassverfahren eingeleitet, das Auswirkungen auf zwei Länder gleichzeitig hat. Die ordnungsgemäße Durchführung dieses Prozesses erfordert Kenntnisse sowohl des internationalen Privatrechts als auch des Regionalrechts der Balearen, das seine eigenen Besonderheiten hat, die sich vom spanischen Zivilgesetzbuch unterscheiden.

Was schaffen wir in einem Erbe mit internationalem Bezug?

• Anwendung des balearischen Regionalrechts und der europäischen Erbrechtsverordnung (EU 650/2012): Wir beraten Sie über das für Ihre Erben günstigste Recht — eine Entscheidung, die zu erheblichen Steuerersparnissen führen kann.
• Erbschafts- und Schenkungssteuer (ISD): Auf den Balearen gibt es erhebliche Rabatte für bestimmte Erben. Wir berechnen Ihren tatsächlichen Steuersatz, bevor wir die Erbschaft annehmen.
• Annahme der Erbschaft und Übertragung von Vermögenswerten: Erstellung des Partitionsnotizbuches, notarieller Zulassungsbescheid und Registrierung.
• Beantragung des Europäischen Nachlasszeugnisses: Dokument, das den Status eines Erben oder Vermächtnisnehmers in der gesamten Europäischen Union bestätigt.
• Vorbereitung eines spanischen Testaments: Wir empfehlen allen Ausländern mit Vermögen in Spanien dringend, ein Testament vor einem spanischen Notar zu erteilen. Es ist ein agiles Verfahren, das die Erbschaft für Ihre Erben erheblich vereinfacht.

‍

Immobilieninvestition durch ein Unternehmen

In bestimmten Fällen kann der Erwerb einer Immobilie in Spanien über ein spanisches Unternehmen (in der Regel eine SL) erhebliche Steuer- und Nachlassplanungsvorteile bieten. Diese Struktur ist besonders für Investoren interessant, die mehrere Immobilien kaufen, diese professionell vermieten möchten oder die Übertragung von Vermögenswerten an ihre Erben erleichtern möchten.

Wir analysieren Ihre spezifische Situation — Vermögen, steuerlicher Wohnsitz, langfristige Ziele — und empfehlen, ob diese Struktur in Ihrem Fall sinnvoll ist. Falls ja, kümmern wir uns um die Gründung des Unternehmens, seine Registrierung im Handelsregister und die Erfüllung seiner buchhalterischen und steuerlichen Verpflichtungen in Spanien.

‍

Hausbesitzergemeinschaften

Das horizontale Eigentumsgesetz (Gesetz 49/1960) ist einer der Aspekte des spanischen Rechts, der ausländische Käufer am meisten überrascht. In Deutschland, dem Vereinigten Königreich und den meisten Teilen Europas funktioniert das Eigentumsrecht für Wohnungen und Wohnungen unterschiedlich. Wenn Sie in Spanien eine Wohnung, eine Wohnung oder einen Parkplatz in einem Gebäude oder einer Wohnanlage kaufen, werden Sie automatisch Miteigentümer aller gemeinsamen Elemente: des Portals, der Fassade, des Aufzugs, des Schwimmbades, der Gärten, der allgemeinen Einrichtungen. Dieses Miteigentum hat rechtliche und wirtschaftliche Konsequenzen, die vor dem Kauf und während der gesamten Lebensdauer der Immobilie bekannt sein sollten.

Was genau ist eine Eigentümergemeinschaft?

Es ist die obligatorische Rechtsorganisation, die alle Eigentümer eines Gebäudes oder einer Anlage für die Verwaltung und Wartung gemeinsamer Elemente zusammenbringt. Sie hat ihren eigenen Jahreshaushalt, hält mindestens einmal im Jahr Vermieterversammlungen ab und kann verbindliche Vereinbarungen für alle Vermieter treffen, auch für diejenigen, die nicht an der Sitzung teilgenommen haben oder dagegen gestimmt haben.

Was Sie vor dem Kauf wissen sollten:

• Schulden gegenüber der Gemeinschaft: Beim Erwerb einer Immobilie in Spanien übernimmt der Käufer gesamtschuldnerisch alle ausstehenden Schulden, die der Verkäufer im laufenden Jahr und in den letzten drei Jahren gegenüber der Gemeinde hatte. Aus diesem Grund überprüfen wir den Status der Schulden immer mit der gebotenen Sorgfalt bei der Gemeinde.
• Gemeinschaftsgebühr: Jeder Eigentümer zahlt eine regelmäßige Gebühr (monatlich oder vierteljährlich), abhängig von seiner Teilnahmequote. Wir werden Sie vor dem Kauf über den genauen Betrag informieren.
• Statuten und Vorschriften des internen Regimes: Jede Gemeinde kann ihre eigenen Regeln in Bezug auf die Verwendung gemeinsamer Elemente, Ferienwohnungen, Haustiere, Lärm oder andere Angelegenheiten haben. Wir überprüfen sie für Sie, bevor Sie unterschreiben.
• Außerordentliche Verschüttungen: Wenn die Gemeinde größere Reparatur- oder Verbesserungsarbeiten genehmigt, müssen Hausbesitzer eine außerordentliche Zahlung leisten. Wir analysieren vor dem Kauf, ob es genehmigte oder vorhersehbare Verschmutzungen gibt.

Laufende Beratung als Eigentümer:

• Wir erläutern Ihnen in Ihrer Sprache die bei jeder Sitzung getroffenen Vereinbarungen und ihre wirtschaftlichen und rechtlichen Auswirkungen.
• Wir vertreten Sie bei Hausbesitzerversammlungen, wenn Sie nicht teilnehmen können oder nicht fließend Spanisch sprechen.
• Wir schreiben Schreiben, in denen auf der Sitzung getroffene Vereinbarungen abgelehnt oder angefochten werden, wenn sie gegen das Gesetz oder Ihre Interessen verstoßen.
• Wir fordern rechtlich unbezahlte Beiträge von anderen Vermietern ein, wenn Sie als Präsident oder Administrator der Gemeinde agieren.
• Wir verteidigen Sie gegen Ansprüche der Gemeinschaft für Gebühren, Arbeiten oder Nutzungen der Immobilie.
• Wir lösen Konflikte mit Nachbarn wegen Lärm, Wasserschäden, Missbrauch gemeinsamer Elemente oder lästiger Aktivitäten.

Rechtsberatung durch Hausbesitzergemeinschaften:

Wir sind auch als ständige Rechtsberater für Eigentümergemeinschaften auf den Balearen tätig und beraten den Präsidenten und den Hausverwalter bei der Einberufung und Abhaltung von Versammlungen, der Verabschiedung von Verträgen, der Verwaltung von Säumigen, Arbeiten und allen rechtlichen Ereignissen, die im täglichen Leben der Gemeinde auftreten können.

‍

Übersichtstabelle der Dienstleistungen

In allen Fällen stellen wir vor dem Start ein geschlossenes Budget zur Verfügung. Kontaktieren Sie uns, um ein unverbindliches Angebot zu erhalten.